ضوابط فنی و مراحل اجرای ساختمان
ضوابط و مقررات معماری و شهرسازی شهرداری مشهد
انواع تخلف ساختمانی و نحوه رسیدگی به آنها
تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین شهرسازی و بیتوجهی به مقررات الزامی ساخت و ساز و عدم رعایت نکات ایمنی، بهداشتی و فنی مربوط به ساخت ساختمان است. به عبارت دیگر اگر سازندگان ساختمان به قوانین ساخت و ساز توجه نداشته باشند و بدون در نظر گرفتن نکات مهم ایمنی به ساخت و ساز مبادرت کنند، مرتکب تخلفات ساختمانی شدهاند و تخلف آنها قابل پیگیری خواهد بود.
تخلفات ساختمانی با توجه به قوانین ساختمانی شهرداری به پنج دسته کلی تقسیم میشوند که به شرح زیر است:
» عدم رعایت ضوابط شهرداری مربوط به نمای ساختمان
» عدم رعایت نکات ایمنی و استحکام ساختمان
» بی توجهی به نکات بهداشتی مربوط به ساخت و ساز
» بی توجهی به مقررات ساخت و ساز شهرداری
» سایر تخلفات ساختمانی
انواع تخلفات ساختمانیدر ادامه به بررسی دقیق انواع تخلفات ساختمانی میپردازیم:
» تخلف بنای فاقد پروانه:
هر ساخت و سازی که از شهرداری مجوز کتبی نداشته باشد، بنای فاقد پروانه است.
به همین علت در قرارداد مشارکت در ساخت حتی اگر مالک بنا، همه مراحل صدور و دریافت پروانه را طی کرده باشد و عوارض مربوطه را هم پرداخته باشد اما مبادرت به دریافت پروانه نکرده باشد و بدون اخذ این پروانه بنای خود را ساخته باشد بنای او فاقد پروانه است. علاوه بر این ممکن است یک بنا پلاک ثبتی نداشته باشد و به صورت غیرمجاز در آنجا ملک و ساختمان ساخته شده باشد، در اینصورت بر طبق ماده ۱۰۰ و تبصرههای یازدهگانه آن” اگر این بنا در حریم شهری باشد قابل طرح و پیگیری در کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد بود و نداشتن سند مالکیت مانع طرح در کمیسیون نخواهد بود”.
» تخلف مهندس ناظر:
مسئولیت عملیات اجرایی ساختمان بر عهده مهندس ناظر است.
در همین راستا، او باید بر مسائلی مانند انطباق ساختمان با مندرجات ذکر شده در پروانه ساخت، نقشههای ساختمان، محاسبات فنی بنا و غیره نظارت داشته باشد و در انتهای کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی آن را تایید کند. به همین دلیل اگر در یک مورد مهندس ناظر چیزی را خلاف واقع گواهی کند و یا وقوع یک تخلف ساختمانی را به شهرداری اطلاع ندهد، متخلف شناخته میشود و موضوع قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد بود. ممکن است در چنین شرایطی به تخریب بنا و جریمه آن رای داده شود و علاوه بر این شهرداری میتواند تخلف مهندس ناظر را به اطلاع سازمان نظام مهندسی برساند.
» عدم استحکام بنا:
در صورتیکه کمیسیون تشخیص بدهد بنا استحکام لازم را ندارد، یک مهلت معین برای مالک مشخص میکند تا مشکلات را برطرف سازد.
اگر امکان اصلاح و بهبود بنا وجود نداشته باشد و یا مالکین در مهلت مقرر اقدام به اصلاح نکنند، شهرداری مستقیما وارد عمل شده و بنا را قلع و قمع میکند.لازم به ذکر است که ممکن است مهندس ناظر ساختمان نظر شهرداری مبنی بر عدم استحکام بنا را قبول نداشته باشد و آن را تایید نکند، در اینصورت مساله به کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ میشود تا با نظر آنها تصمیم نهایی گرفته شود.
» عدم احداث پارکینگ:
یکی از مسائل مهم در پروسه ساخت بنا، احداث پارکینگ است.
اگر مالکین ساختمانی بسازند که پارکینگ نداشته باشد و یا پارکینگ آن غیرقابل استفاده باشد، مرتکب تخلف شناخته میشوند و کمیسیون ماده ۱۰۰ با توجه به موقعیت بنا و وضعیت پارکینگ آن، برای ساختمان جریمه تعیین میکند. با این حال اگر امکان اصلاح وضعیت پارکینگ وجود داشته باشد، کمیسیون نمیتواند برای آن جریمه تعیین کند، بلکه باید مالکین را به ساخت و اصلاح پارکینگ وادار سازد.
» احداث ساختمان مغایر با کاربری:
اگر بنا در شهری ساخته میشود که برای آن شهر یک نقشه جامع تهیه و تنظیم شده است، باید در پروانه ساخت بنا نوع کاربری آن ذکر شود.
به همین دلیل اگر ساختمان مذکور با نوع کاربری متفاوتی ساخته شود تخلف ساختمانی رخ میدهد و مساله به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش میشود. در نهایت مالکین باید ظرف دو ماه ملک را تخلیه کنند تا تصمیمات مقتضی گرفته و اجرا شود. البته لازم به ذکر است که ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهری ساخته شدهاند از شمول قانون ماده ۱۰۰ خارج هستند.
» تخلف تراکم اضافی ساختمانی:
یکی از تخلفاتی که ممکن است در زمان احداث بنا رخ دهد، تخلف تراکم اضافی ساختمانی است که به آن تخلف از اصول شهرسازی یا تخلف از ضوابط فنی و بهداشتی هم میگویند. در صورت وقوع این تخلف شهرداری گواهی پایان کار را تنها بعد از اخذ جریمه بر طبق تبصره ۴ قانون صادر میکند.
مساحت زیربنای هر ساختمان در پروانۀ ساخت آن ذکر میشود، حال اگر زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانۀ ساختمان اضافه بنا وجود داشته باشد، گفته میشود شخص مرتکب تخلف تراکم اضافی شده است. کمیسیون مادۀ 100 قانون شهرداری در این خصوص میتواند دو نوع حکم صادر کند: ۱. تخریب؛ ۲. جریمه.
درصورتیکه در ساخت ساختمان اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت نشده باشد یا اینکه کمیسیون در ابتدا حکم به پرداخت جریمه صادر کند ولی این جریمه پرداخت نشود، کمیسیون حکم تخریب بنای اضافی را صادر خواهد کرد. اگر قلع اضافه بنا ضرورت نداشته باشد، کمیسیون حکم به پرداخت جریمه صادر خواهد کرد. عواملی در صدور رأی کمیسیون به اخذ جریمه مؤثر هستند که شامل نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح است.
موقعیت ملک از نظر مکانی نیز از این حیث مورد بررسی قرار میگیرد که در خیابان اصلی، خیابان فرعی، کوچۀ بنباز یا کوچۀ بنبست قرار دارد یا خیر.
» تجاوز به معابر شهری:
در صورت تجاوز به معابر شهری شهرداری میتواند مساله را به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش دهد و مانع از ادامه کار شود و مالک را به اصلاح ساختمان موظف کند.
» احداث بنا بر خلاف ضابطه پیشروی طولی:
پیشروی طولی بنا معمولا نسبت به سطح ساختمان ۶۰ به ۴۰ است. به عبارت دیگر در ۶۰ درصد طول زمین میتوان بنا را احداث کرد و بقیه زمین باید فضای باز باشد. اگر این مساله رعایت نشود، تخلف ساختمانی رخ میدهد.
نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانیمبنای قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی، ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها به همراه تبصرههای یازدهگانه آن است.
علاوه بر این، در ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری ذکر شده “که شهرداری میتواند بر نحوه ساخت و ساز ساختمانها نظارت داشته باشد”.بر همین اساس، در خصوص تعداد طبقات، نمای ساختمان، ارتفاع بنا، کیفیت ساختمان و منطقهبندی آن شهرداری اختیار نظارت دارد.
مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانیدر صورتیکه ساختمان و بنایی مغایر با قوانین و اصول شهرسازی و با بدون توجه به موارد بهداشتی و فنی ذکر شده در پروانه ساخته شود، شهرداری میتواند موضوع را در کمیسیون مربوطه که متشکل از یک عضو شورای شهر، یک قاضی دادگستری و نماینده وزارت کشور است مطرح میکند. در مرحله بعد از ذینفع درخواست میشود که ظرف ده روز توضیحات و دفاعیات خود را به صورت کتبی به کمیسیون ارسال کند. بعد از گذشت ده روز، کمیسیون یک ماه فرصت دارد که با حضور یک نماینده از سوی شهرداری جلسهای برگزار کند و در این مورد تصمیم مناسب را بگیرد.
اگر شهرداری از ادامه ساخت و ساز ساختمان که پروانه ساخت ندارد و یا مخالف مفاد پروانه ساخته شده است جلوگیری کند، باید ظرف یک هفته این مساله را در کمیسیون مذکور مطرح کند. اگرکمیسیون در نهایت به از بین بردن همه یا قسمتی از بنا رای دهد باید حتما یک مهلت مناسب تا حداکثر دوماه برای این کار در نظر بگیرد. شهرداری موظف است تصمیم نهایی کمیسیون را به اطلاع مالک ساختمان برساند و در صورتیکه مالک در مهلت مقرر شده رای کمیسیون را اجرا نکند شهرداری مستقیما وارد عمل میشود و تصمیم اتخاذ شده مبنی بر قلع بنا را اجرا میکند. لازم به ذکر است که بر اساس مقررات آئیننامه اجرای وصول عوارض، مالک وظیفه دارد هزینه قلع بنا را بپردازد.
- ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها و تبصره ها ذیل آنماده ۱۰۰ : مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر و حریم آن باید قبل از هر گونه اقدام عمرانی و ساخت و ساز از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید.
تبصره ۱ـ در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی، قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری، موضوع در کمیسیون هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب، وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می شود.
کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد، پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیحات شرکت می کند، ظرف مدت یک ماه تصمیم بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید در غیر اینصورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.در صورتیکه تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می نماید.
شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود (اصلاحی به موجب قانون مصوب ۱۷/ ۵/ ۵۲).
تبصره ۲ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رای به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد).
در صورتیکه ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.
تبصره ۳ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا و با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابان های فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست)رای به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعین و و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.)
در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.
تبصره ۴ـ در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتیکه اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می تواند با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتیکه ساختمان، ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره های ۲ و ۳ عمل خواهد شد.
تبصره ۵ـ در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد صادر نماید. (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می باشد.) شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمانی می باشد.
تبصره ۶ـ در مورد تجاوز به معابر شهر مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنماید در صورتیکه بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید. در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیونهای ماده صد است.
تبصره ۷ـ مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرائی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هرگاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره ـ ماده صد قانون شهرداری و صدور رای بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس نماید شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به شش ماه تا سه سال محرومیت از کار و درصورتیکه مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رای تخریب به وسیله کمیسیون ماده صد گردد به حداکثر مجازات محکوم نماید. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جرائد کثیرالانتشار اعلام می گردد.شهرداری مکلف است تا صدور رای محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده صد به مدت شش ماه از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری نماید.مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمان ها نظارت نمایند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبه جزائی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود می تواند با استفاده از مأموران اجرائیات خود و در صورت لزوم ماموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.
تبصره ۸ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان ها گواهی پایان ساختمان و درمورد ساختمان های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند. در مورد ساختمان هایی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی به ماده صد قانون شهرداری مصوب ۱۳۵۵/۱۱/۲۴ معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتیکه مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می باشد. در مورد ساختمان هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتیکه اضافه بنا جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع است.
تبصره ۹ـ ساختمان هایی که پروانه ساختمان آن ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره ۱ ماده صد قانون شهرداری معاف می باشند.
تبصره ۱۰ـ در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ایلاغ رای ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به آن رای اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند رای این کمیسیون قطعی است.
تبصره ۱۱ـ آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهد بود.
تمامی حقوق مادی و معنوی سایت متعلق به گروه ساختمانی مشهدسازه میباشد.